La disposizione ex art. 843 c.c., applicabile anche al condominio, grava chi è proprietario di un fondo dell’obbligazione propter rem di consentire l’accesso e il passaggio quando ciò sia necessario per realizzare o riparare un bene o un’opera propria del vicino ovvero comune (Cass. 19 luglio 2021 n. 20555). Dunque, l’obbligo per il proprietario di permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, ai sensi dell’art. 843 c.c., costituisce un limite alla facoltà del proprietario di vietare l’accesso nel fondo, garantendo il pacifico godimento dei beni tra proprietari vicini. Di tale facoltà beneficia chiunque sia nel godimento del fondo stesso in virtù di un rapporto reale o personale (Trib. Prato 8 gennaio 2026). Presupposto di applicabilità dell’art. 843 c.c. nei rapporti tra condominio e singolo condomino è che l’accesso nel fondo di proprietà esclusiva per permettere la gestione condominiale sia necessario al fine di costruire o riparare un muro o altra opera rientranti tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. In tale contesto, gli accessi e i passaggi che la norma impone non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per un’utilità occasionale e transeunte del vicino (Cass. 2 marzo 2018 n. 5012). Ne segue che la titolarità del fondo gravato è irrilevante quando il vicino chiede di attraversarlo per raggiungere un’altra opera (del vicino o comune); non lo è quando essa è destinata a essere collocata sul fondo medesimo. In tal caso l’installazione stabile, su un bene di proprietà esclusiva altrui, non è accesso né passaggio, ma un peso permanente, che l’art. 843 c.c. non consente di imporre. Ai principi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25609/2026. Il condominio aveva chiesto al giudice di condannare la condomina a consentire l’accesso all’atrio, attraverso la sua proprietà, per l’installazione di prese di ventilazione a servizio delle cantinole condominiali sottostanti, affette da infiltrazioni e umidità. La convenuta resisteva, eccependo la nullità delle deliberazioni che avevano approvato i lavori e contestando la titolarità condominiale dell’atrio. Nei procedimenti di merito, il giudice di primo grado, pur accertando la proprietà esclusiva dell’atrio in capo alla resistente e non il suo uso esclusivo su bene condominiale, rigettava la domanda; la Corte territoriale, invece, contrariamente al primo giudice, aveva ritenuto che la questione della proprietà o dell’uso esclusivo dell’atrio fosse irrilevante per la valutazione della fondatezza della richiesta del condominio di accedere nell’atrio e, di conseguenza, ha condannato la ricorrente a consentire il transito a prescindere dalla soluzione di tale questione. Secondo la Suprema Corte, se l’atrio è parte comune, la ricorrente, attraverso il cui appartamento soltanto vi si accede, è tenuta a consentire il passaggio ai sensi dell’art. 843 c.c.; invece, se esso è di proprietà esclusiva della ricorrente, installarvi le prese costituisce una servitù, che quella norma non consente. Dunque, la questione della titolarità dell’atrio è decisiva e la Corte d’Appello, dichiarandola irrilevante, ha applicato l’art. 843 c.c. fuori dal suo ambito. Alla luce di tale considerazione, in accoglimento del ricorso, la Cassazione ha rilevato che l’obbligo previsto dall’art. 843 c.c., applicabile anche nei rapporti condominiali, consente di imporre al proprietario l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando siano necessari per costruire o riparare un’opera comune, configurandosi quale limitazione legale della proprietà destinata a soddisfare un’utilità occasionale e transeunte. La disposizione non consente, invece, di imporre sul fondo di proprietà esclusiva l’installazione stabile di un’opera, poiché questa determinerebbe un peso permanente assimilabile a una servitù. Quando l’opera debba essere collocata sull’area interessata dall’accesso e sia controversa la titolarità di quest’ultima, l’accertamento della natura comune o esclusiva del bene costituisce questione preliminare necessaria ai fini dell’applicabilità dell’art. 843 c.c. In conclusione, il giudice del rinvio dovrà accertare se l’atrio sia parte comune dell’edificio o di proprietà esclusiva della ricorrente.

28 ottobre 2026 / Maurizio TARANTINO

Con ordinanza n. 27801 del 26 ottobre 2026, la Corte di Cassazione ha confermato che il deposito dell’elenco nominativo dei crediti, con l’indicazione dei rispettivi creditori, costituisce un requisito di ammissibilità della domanda di accordo di ristrutturazione con riserva. Ai sensi dell’art. 44 comma 1 del DLgs. 14/2019 (CCII), il debitore può presentare la domanda di cui all’art. 40 con la documentazione prevista dall’art. 39 comma 3, riservandosi di presentare la proposta, il piano e gli accordi. A sua volta, l’art. 39 comma 3 del CCII richiede che venga depositato l’elenco nominativo dei creditori, con indicazione dei rispettivi crediti e delle cause di prelazione, oltre che l’indicazione del loro domicilio digitale. Il mancato deposito dell’elenco dei creditori secondo le modalità prescritte dall’art. 39 del CCII comporta l’inammissibilità della domanda, secondo quanto si desume dall’art. 40 comma 10 del CCII. Quest’ultima disposizione prevede che, in pendenza di un procedimento per l’apertura della liquidazione giudiziale introdotto da un soggetto diverso dal debitore, la domanda di accesso a uno strumento di regolazione della crisi e dell’insolvenza venga proposta con ricorso, ex art. 37 comma 1 del CCII e nel rispetto degli obblighi di cui all’art. 39 del CCII nel medesimo procedimento, a pena di decadenza, entro la prima udienza. Se l’istanza è proposta separatamente entro lo stesso termine, questa è riunita anche d’ufficio al procedimento pendente. Il debitore, entro il termine della prima udienza, deve porre a corredo della domanda di omologazione degli accordi di ristrutturazione dei debiti e transazione sui crediti tributari e contributivi, proposta all’esito della ricezione della notifica del ricorso per l’apertura a suo carico della liquidazione giudiziale, azionato, ex art. 37 del CCII, l’elenco dei creditori in conformità con il modello legale di cui all’art. 39 comma 3 del CCII. L’“elenco nominativo dei creditori”, con le prescrizioni imposte dall’art. 39 comma 3 del CCII e la tempistica prescritta dall’art. 40 comma 10, costituisce l’adempimento indispensabile per consentire al Tribunale di procedere alla preliminare verifica in ordine alle vicende societarie e alla situazione debitoria dell’impresa e, quindi, alla necessaria delibazione in ordine all’ammissibilità della domanda di accesso agli strumenti alternativi di risoluzione della crisi. Già nella vigenza del RD 267/42, il deposito dell’elenco nominativo dei crediti con l’indicazione dei rispettivi creditori, costituiva, ai sensi dell’art. 161 comma 6 del RD 267/42, un requisito di ammissibilità della domanda di concordato con riserva, la cui mancanza, ai fini della dichiarazione di improcedibilità della domanda, poteva essere rilevata anche dopo la concessione del termine per il deposito del piano, della proposta e della documentazione ex art. 161 commi 2 e 3 del RD 267/42, conformemente a quanto previsto con riferimento ai requisiti di ammissibilità della domanda di concordato c.d. “piena”, la cui mancanza, ai sensi dell’art. 173 comma 3 del RD 267/42, richiamato dall’art. 161 comma 6 del RD 267/42, poteva essere rilevata dal commissario giudiziale anche dopo l’apertura della procedura fino all’omologazione, legittimandone la richiesta di revoca dell’ammissione (Cass. nn. 22454/2021 e 20476/2024). Tale principio, secondo i giudici di legittimità, trova applicazione anche per la domanda prenotativa dell’accordo di ristrutturazione, così come regolamentata dal combinato disposto degli artt. 39, 44 e 57 e ss. del CCII. Il Codice della crisi, nel regolamentare il rapporto tra la domanda con riserva e il pendente procedimento di apertura della liquidazione, prevede all’art. 40 comma 10 del CCII – nella versione applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame – , che, in pendenza di un procedimento per l’apertura della liquidazione giudiziale introdotto da un soggetto diverso dal debitore, la domanda di accesso ad uno strumento di regolazione della crisi e dell’insolvenza sia proposta, a pena di decadenza, entro la prima udienza. Poiché anche il ricorso per l’ammissione con riserva all’accordo di ristrutturazione deve essere accompagnato dall’“elenco nominativo dei creditori, con indicazione dei rispettivi crediti e delle cause di prelazione, oltre che l’indicazione del loro domicilio digitale”, ne deriva che il debitore è tenuto a presentare tempestivamente la domanda completa anche della documentazione richiesta.

28 ottobre 2026 / Antonio NICOTRA

L’ordinanza della Cassazione n. 27834, pubblicata ieri, si concentra su profili di rilevante interesse come il raccordo tra la composizione negoziata della crisi (CNC) e gli accordi di ristrutturazione a efficacia estesa ex art. 61 del DLgs. 14/2019 (CCII), in particolare per quanto riguarda la durata dell’incarico dell’esperto e anche in relazione alla durata delle misure protettive, nonché la possibilità di estendere ai creditori dissenzienti la conversione di un debito in strumento partecipativo. Alcuni obbligazionisti della società in crisi hanno proposto ricorso in Cassazione avverso il provvedimento della Corte d’Appello che aveva respinto la loro opposizione all’omologazione dell’accordo di ristrutturazione a efficacia estesa, sottoscritto in esito alla CNC. La composizione negoziata del caso in esame aveva avuto un iter articolato, per cui la scadenza (prorogata) delle misure protettive era successiva ai primi 180 giorni dall’avvio della CNC e l’esperto aveva poi depositato la propria relazione finale dopo la scadenza delle misure protettive, ma prima della scadenza dei secondi 180 giorni di durata della CNC. Di fatto, l’esperto (e alcune delle parti) avevano ritenuto che la succitata proroga della composizione negoziata fosse un’automatica conseguenza della proroga delle misure protettive: il dubbio interpretativo può effettivamente sorgere ove si osservi che la durata dell’incarico dell’esperto può raggiungere 360 giorni, mentre quella delle misure protettive 240 giorni. La Cassazione ha considerato corretta la posizione assunta dall’esperto, il quale può continuare a svolgere il proprio incarico anche oltre la cessazione delle misure protettive, entro il limite della proroga previsto dall’art. 17 comma 7 del CCII, quando ne ricorrano gli altri presupposti di legge: la durata della CNC non coincide, quindi, con quella delle misure protettive. Un ulteriore aspetto è legato al fatto che la fattispecie esaminata aveva avuto luogo prima dell’entrata in vigore del DLgs. 136/2024 (c.d. correttivo-ter) e quindi in vigenza del previgente art. 17 comma 7 del CCII, in base al quale la proroga dell’incarico dell’esperto doveva essere richiesta da tutte le parti. La Cassazione esclude l’interpretazione letterale di tale disposizione, ritenendo non necessario il consenso di coloro che hanno già espresso il proprio dissenso. Tale conclusione è necessaria poiché, in caso contrario, sarebbe consentito alla minoranza dei contrari di impedire la prosecuzione della CNC proprio nei casi in cui la disciplina dell’accordo a efficacia estesa permette, a determinate condizioni, di superare tale dissenso. Tra l’altro, osserva la Corte, tale conclusione è coerente con la formulazione ex DLgs. 136/2024. Le questioni sopra esaminate hanno rilievo sostanziale. Si rammenta, infatti, che per l’estensione ai dissenzienti dell’accordo di ristrutturazione dei debiti occorre il consenso del 75% dei creditori, percentuale ridotta al 60% se il suo raggiungimento risulta dalla relazione dell’esperto della CNC. Nel caso in parola, l’interpretazione adottata dalla Suprema Corte ha consentito di ritenere applicabile l’accordo a efficacia estesa, essendo stato raggiunto il 60% di adesioni all’accordo (e non il 75%), poiché la relazione dell’esperto era stata resa dopo i 240 giorni massimi di durata delle misure protettive, ma prima dei 360 giorni di durata massima del suo incarico, anche se la proroga della CNC non era stata richiesta (pure) dai creditori dissenzienti. Il piano di ristrutturazione prevedeva, inoltre, la conversione del prestito obbligazionario in strumenti partecipativi, con mutamento sostanziale dell’apporto da debito a capitale di rischio. Tale modifica era stata accettata con accordi individuali dal 62,14% degli obbligazionisti. L’assunto dei ricorrenti era che, in assenza di una delibera ex art. 2415 c.c. dell’assemblea degli obbligazionisti, il consenso individuale del 62,14% non potesse modificare la posizione del restante 37,86%. L’aspetto da cui muove la Corte per rigettare la tesi dei ricorrenti è che la conversione in equity del debito non può essere considerata una mera modifica delle condizioni del prestito e che, quindi, neppure una delibera dell’assemblea degli obbligazionisti avrebbe potuto vincolare i dissenzienti. Tuttavia, la legge consente che una siffatta conversione possa essere decisa sulla base di negozi individuali fra emittente e obbligazionisti e che, con l’omologa dell’accordo di ristrutturazione dei debiti a efficacia estesa, tale modifica possa essere “imposta” a una minoranza, anche superiore al 25% ove la relazione dell’esperto accerti che essa non è superiore al 40%. A supporto sistematico dell’interpretazione, la Cassazione richiama l’art. 120-ter del CCII, il cui comma 3 prevede che i soci inseriti in apposite classi esprimano il voto secondo le forme e i termini previsti per i creditori, senza necessità di deliberazione assembleare, mentre il comma 4 rende tale disciplina applicabile, di regola, anche ai titolari di strumenti finanziari e quindi, secondo la Corte, agli obbligazionisti.

28 ottobre 2026 / Marco PEZZETTA