Rinunciabile il diniego del rinnovo automatico nella locazione commerciale
/ Cecilia PASQUALE
La disciplina delle locazioni di immobili a uso diverso dall’abitativo prevede una durata minima di 6+6 o 9+9, a seconda dell’attività svolta nell’immobile locato. In particolare, il termine non può essere inferiore a:
- 6 anni, se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, con rinnovo per altri 6 anni salvo disdetta del locatore per motivi specifici (art. 27 commi 1 e 2 della L. 392/78);
- 9 anni, se l’immobile è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, con rinnovo per altri 9 anni salvo disdetta del locatore per motivi specifici (art. 27 comma 3 della L. 392/78). Il rinnovo opera automaticamente, sul presupposto che l’esercizio di attività imprenditoriali all’interno di un immobile abbia richiesto investimenti tali da giustificare una durata sufficientemente lunga del contratto. È prevista, peraltro, la possibilità di svincolarsi anticipatamente dal contratto sia per il conduttore che per il locatore. A questo riguardo, è interessante chiedersi se l’uno o l’altro o entrambi possano rinunciarvi, sostanzialmente assicurando che il contratto prosegua ininterrotto per 6 anni + 6 (o 9+9). È utile ricordare che la possibilità di liberarsi dal contratto anticipatamente è riconosciuta, con riferimento al conduttore:
- prevedendo espressamente la facoltà di recesso nel contratto e dandone comunicazione al locatore mediante raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
- in presenza di gravi motivi, sempre con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (art. 27 commi 7 e 8 della L. 392/78). Quanto al locatore, a costui è riconosciuta una più limitata facoltà di opporsi al rinnovo al sesto (o nono) anno, che è ammessa soltanto per (art. 29 della L. 392/78):
- adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività di cui all’art. 27 della L. 392/78, o, se si tratta di Pubbliche Amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
- demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
- ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile (artt. 28 comma 2 e 29 della L. 392/78). Il diniego di rinnovazione si effettua con una dichiarazione contenuta in una raccomandata, effettuata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, specificando il motivo sul quale la disdetta è fondata. Ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore, nel termine di 6 mesi dall’avvenuta consegna, deve adibire l’immobile al fine dichiarato, “pena” il ripristino del contratto se il conduttore lo richiede e il risarcimento del danno. In questo contesto, è possibile valutare se sia ammissibile una clausola con cui conduttore o locatore rinuncino al proprio diritto (per il primo) o facoltà (per il secondo), possibilità che, come anticipato, opera, per il conduttore, se previsto nel contratto o per gravi motivi, e per il locatore alla prima scadenza per i motivi individuati dalla legge. Quanto al conduttore, per limitare l’eventualità che si liberi dal contratto è possibile, innanzitutto, non inserire il diritto di recesso nel contratto. Non sembra ammissibile, invece, l’esclusione pattizia del recesso per gravi motivi, posto che tale diritto opera “indipendentemente dalle previsioni contrattuali”. Inoltre, la Cassazione afferma stabilmente la nullità ex art. 79 della L. 392/78 dei patti volti a escludere preventivamente i diritti del conduttore. Pertanto, una clausola che determini la rinuncia a esercitare il diritto di recesso andrebbe considerata nulla, mentre potrebbe considerarsi valido l’accordo se intervenuta dopo la stipula (tra le altre, Cass. n. 5127/2020). Con riferimento al locatore, la pronuncia della Suprema Corte n. 20906/2004 ha chiarito che la rinuncia alla facoltà di diniego della rinnovazione di cui all’art. 28 è valida in qualunque momento intervenga, “risolvendosi in una protrazione del rapporto e risultando, perciò, più favorevole al conduttore, destinatario della tutela stabilita dalla legge”. Tale rinuncia risulta ammessa anche dall’ordinanza della Cassazione n. 30619/2018, ove è stato affermato che la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa disciplina formale, essendo necessario, allo scopo, che entrambe le parti siano vincolate a tale durata.