Commercialista che supera la soglia degli affitti brevi con dubbio incompatibilità
/ Anita MAURO e Monica VALINOTTI
La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto novità con riguardo alle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017, intervenendo sulla presunzione assoluta di imprenditorialità che, a norma dell’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, scatta ove vengano destinati alla locazione breve, nel periodo di imposta, più di due “appartamenti”, con la conseguenza che la locazione di un terzo appartamento per brevi periodi (anche per soli due giorni) nel corso dell’anno comporta la presunzione di imprenditorialità e la fuoriuscita dalla disciplina delle locazioni brevi. Questa modifica rischia di impattare anche su soggetti, come i professionisti, che svolgono un’attività intellettuale e che siano anche proprietari di appartamenti dati in locazione per brevi periodi dell’anno. Con riguardo, in particolare, a dottori commercialisti ed esperti contabili, occorre considerare l’art. 4 comma 1 lett. c) del DLgs. 139/2005, ai sensi del quale è incompatibile con l’esercizio della professione lo svolgimento, anche non prevalente né abituale, dell’attività di impresa, in nome proprio o altrui e per proprio conto, di produzione di beni o servizi. Alla luce di ciò, se appare senz’altro ammissibile la locazione breve, da parte del professionista persona fisica, di due appartamenti di sua proprietà (non determinando, per definizione, l’esercizio di un’attività imprenditoriale), ci si può domandare se la locazione “breve” di un numero di appartamenti superiore a due sia incompatibile con l’esercizio della professione. Il superamento della soglia, facendo scattare la presunzione di imprenditorialità, determinerebbe infatti una situazione di incompatibilità ai sensi dell’art. 4 comma 1 del DLgs. 139/2005 (cfr. P.O. n. 25/2024, riferito al testo previgente dell’art. 1 comma 595 della L. 178/2020). Sul punto occorre, peraltro, considerare il disposto del comma 2 dell’art. 4, che, pur in presenza dei presupposti di cui al comma 1, prevede alcune cause di esclusione dell’incompatibilità. Ci si riferisce, in particolare, all’esclusione nel caso in cui l’attività, svolta per conto proprio, sia diretta alla gestione patrimoniale, ad attività di mero godimento o conservative. La mera locazione di immobili propri da parte del professionista, infatti, ben potrebbe configurare un’attività di “gestione” o di “mero godimento” dei medesimi, di tal che si tratta di chiarire l’ampiezza della causa di esclusione in questione. Sul tema, appare utile ricordare che il CNDCEC ha già ritenuto compatibile con l’esercizio della professione l’affitto di un’azienda di proprietà del professionista e l’assunzione della qualità di socio unico e amministratore in una srl avente ad oggetto la gestione di alcuni immobili di proprietà dello stesso professionista (cfr. P.O. nn. 80/2025 e 118/2023). Le note interpretative sulla disciplina delle incompatibilità del 13 gennaio 2026, per parte loro, ribadiscono che, ai fini dell’esclusione dell’incompatibilità, la gestione immobiliare deve tradursi in attività di “pura gestione” e, alla nota 30 – introdotta solo con l’ultimo aggiornamento –, precisano che tale attività non deve ricomprendere, ad esempio, attività “alberghiera e para-alberghiera (case vacanze, bed&breakfast, affittacamere, ecc.)”. A prima vista, dunque, tale precisazione sembra deporre per l’incompatibilità in caso di superamento della soglia relativa alle locazioni brevi; un esame più approfondito lascia, però, spazio a qualche dubbio. Le attività alberghiere e para-alberghiere – di cui il testo tra parentesi costituisce un’esplicazione – infatti, non paiono sovrapponibili alle locazioni brevi, caratterizzandosi per servizi accessori incompatibili con tale attività, quali, per esempio, quelli di colazione, reception, noleggio mezzi di trasporto ecc. La definizione normativa di “locazioni brevi”, invece, è compatibile con i soli servizi essenziali espressamente consentiti dall’art. 4 del DL 50/2017 (pulizia e fornitura di biancheria), che, di per sé, non comportano un’automatica assimilazione ad attività “alberghiera o para-alberghiera”. Ne consegue che, qualora tale attività, per il superamento del numero di appartamenti locati consentito dalla legge, fosse qualificata come “imprenditoriale”, sembrerebbe poter operare la causa di esclusione dell’incompatibilità di cui all’art. 4 comma 2 del DLgs. 139/2005. Il fatto che l’imprenditorialità derivi dal solo numero di appartamenti destinati all’attività di locazione breve, e non dalle caratteristiche dell’attività medesima, infatti, pare consentire una verifica caso per caso, senza automatismi volti ad escludere a priori la “pura gestione”, essendo opportuno accertare, anche sotto il profilo sostanziale, se l’attività di locazione svolta dal professionista sia riconducibile ad una mera gestione patrimoniale (nel qual caso l’incompatibilità dovrebbe essere esclusa) oppure si caratterizzi per elementi tipici di un’attività imprenditoriale ulteriore e incompatibile con l’esercizio della professione.