Il contratto di locazione è un contratto con il quale una parte (locatore) permette il godimento di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro. Nel caso di condominio su edifici, ogni condomino è comproprietario del bene comune dato in locazione ed esercita su di esso il suo diritto di proprietà in relazione ai millesimi che gli sono stati attribuiti. Pertanto, la locazione di un bene comune (come un cortile, l’alloggio del portiere o un locale condominiale, ecc.) è un sistema di godimento indiretto ammesso quando non è possibile un uso diretto e promiscuo da parte di tutti i partecipanti. In tal senso, la locazione di un bene o servizio comune, non rappresenta un’innovazione ex art. 1120 c.c. da deliberare con il quorum millesimale dei 2/3. Difatti, nel condominio di edifici, la locazione di una parte comune può essere disposta con deliberazione a maggioranza ove la parte oggetto di locazione non sia passibile di un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l’uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali (Cass. n. 16557/2023; Cass. n. 22435/2011). Tuttavia, in alcuni casi, se la locazione ha una durata superiore ai nove anni, è richiesto il consenso di tutti i condomini: si applica infatti il disposto di cui all’art. 1108 comma 3 c.c. in base al quale “è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni” (Trib. Roma 19 febbraio 2020 n. 3634). Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13618/2026. Nella vicenda in commento, la condomina impugnava la delibera assembleare con la quale era stata autorizzata la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale (posta davanti ad un locale al pian terreno, adibito a ristorante). Il Tribunale accoglieva la domanda e annullava la delibera, ritenendo che non fosse stata adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1117-ter c.c.; la Corte territoriale, invece, riformava la decisione del primo giudice, in quanto riteneva che l’uso parziale con tavole e sedie in alcuni mesi dell’anno non integrasse un cambio di destinazione d’uso del marciapiede, non essendo emersa la prova di un impedimento al pari uso da parte dei condòmini, sicché non era richiesta la specifica maggioranza richiesta dalla norma citata. Avverso il provvedimento, la condomina proponeva ricorso in Cassazione, eccependo che l’uso autorizzato con la locazione era tale da alterare la conformazione stessa del bene e da renderlo inservibile agli altri condòmini, sicché costituiva innovazione ex art. 1120 c.c. e, quindi, vietata in quanto rendeva inservibile la cosa comune all’uso o al godimento del singolo condomino. Inoltre, con altra contestazione, la ricorrente riteneva che il radicale mutamento di destinazione d’uso dell’area, derivante dall’autorizzazione all’uso esclusivo quale fonte di reddito, richiedesse l’approvazione all’unanimità. Secondo la condomina, in breve, la delibera che consente l’appropriazione da parte di altri del bene condominiale determinerebbe la violazione del diritto di proprietà del singolo condomino (artt. 42 Cost., 7 della Carta di Nizza e 832 c.c.). Quanto agli aspetti legati alle innovazioni, secondo i giudici di legittimità, correttamente la Corte aveva valorizzato la temporaneità e la minima durata dell’occupazione dell’area (cinque mesi all’anno) e la conservazione del passaggio sul marciapiedi da parte dei condomini, ai quali era stato (comunque) lasciato apposito corridoio di passaggio (circa 1,5 mt). Tali aspetti, inseriti nel contratto di locazione, impegnavano il conduttore al loro rispetto; pertanto, l’uso così autorizzato non comportava alcun mutamento nella consistenza e struttura del marciapiede. Quindi, considerato che la sentenza gravata aveva apprezzato la limitata estensione fisica dell’occupazione e la significativa limitazione temporale della locazione, i giudici del merito avevano deciso, in modo logico e coerente, per la legittimità dell’uso indiretto della cosa comune mediante locazione, non essendo ragionevole l’uso promiscuo della stessa anche in ragione della immediata prossimità del marciapiede condominiale al locale (di proprietà esclusiva) adibito a ristorante. In relazione, poi, all’ultima censura, la Corte di Cassazione ha precisato che la normativa citata dalla condomina contiene i princìpi basilari della proprietà privata, stabilendo la possibilità di sua restrizione e/o privazione per il perseguimento dell’interesse pubblico, nonché affermandone la tutela in caso di provvedimenti della P.A.; tuttavia, le citate norme non disciplinano direttamente i rapporti tra privati né incidono sulle norme codicistiche che regolano i diritti e gli obblighi connessi alla proprietà. Infine, non può ritenersi violato neppure l’art. 832 c.c., trattandosi della norma che indica in via generale il contenuto del diritto di proprietà, la quale si contempera con le norme che regolano la comunione e il condominio.

8 settembre 2026 / Maurizio TARANTINO

Così come già indicato dall’INPS con il messaggio n. 2394/2026, il prossimo 15 settembre 2026 scadrà il termine ultimo per i pensionati che non hanno ancora trasmesso la dichiarazione reddituale relativa all’anno 2022. I soggetti in questione, già informati con una specifica comunicazione, dovranno trasmettere i dati mancanti entro la predetta data presentando una domanda di ricostituzione reddituale. Sul punto, si ricorda che la campagna di verifica reddituale RED 2023, riferita all’anno 2022, si è conclusa il 31 marzo 2025 e che ai sensi dell’art. 35 comma 10-bis del DL 207/2008, in caso di mancata comunicazione nei termini stabiliti, la prestazione viene sospesa. Decorso il termine di 60 giorni dalla sospensione senza che l’interessato abbia trasmesso la comunicazione in argomento, la prestazione sarà revocata in via definitiva. Per quanto riguarda la sospensione, l’INPS precisa che trova applicazione una trattenuta pari al 5% dell’imponibile pensionistico lordo del mese di luglio 2026, effettuata sui ratei di pensione di agosto e settembre 2026. Come accennato in precedenza, qualora la dichiarazione reddituale relativa al 2022 non venga presentata entro il predetto termine del 15 settembre 2026, l’INPS revocherà definitivamente le prestazioni collegate al reddito riferite a tale anno e provvederà al recupero delle somme indebitamente corrisposte. Nel merito, con un comunicato pubblicato lo scorso 27 agosto (si veda “Pensioni di settembre con diverse novità in busta paga” del 29 agosto 2026), l’INPS ha precisato che per le pensioni ai superstiti sarà invece applicata la riduzione massima prevista dalla legge. Nell’occasione l’Istituto previdenziale ha altresì precisato che procederà, in entrambi i casi, al calcolo e al recupero delle somme eventualmente corrisposte e non dovute. Sono invece escluse da questa operazione le prestazioni assistenziali di invalidità civile, gli assegni sociali e le pensioni sociali. Al fine di evitare la revoca della prestazione, il pensionato interessato deve dunque presentare una domanda di ricostituzione reddituale, indicando nell’occasione i redditi rilevanti relativi all’anno 2022. Sul punto, con il citato messaggio n. 2394/2026, l’INPS ha reso noto che a tale fine è disponibile on line la domanda denominata “Ricostituzione reddituale per sospensione art. 35, comma 10-bis, D.L. n. 207/2008”. Operativamente, la domanda può essere presentata, accedendo con la propria identità digitale (SPID almeno di livello 2, CIE di livello 3, CNS o eIDAS) al sito istituzionale www.inps.it, seguendo il percorso: “Pensione e Previdenza”, “Domanda di pensione”, Aree tematiche, “Domanda Pensione, Ricostituzione, Ratei, Certificazioni, APE Sociale e Beneficio precoci”, Accedi all’Area tematica, “Variazione Pensione”, “Ricostituzione reddituale per sospensione art. 35 comma 10bis D.L. 207/2008”. L’Istituto previdenziale ricorda poi che l’accesso al servizio è altresì consentito per il tramite degli Istituti di patronato, ai quali gli interessati possono rivolgersi per l’assistenza nella presentazione della domanda. Le Sedi INPS competenti per territorio avranno comunque cura di fornire ai pensionati interessati le necessarie informazioni sulle modalità di presentazione della domanda e di definire con la massima tempestività le ricostituzioni reddituali in parola. Decorso inutilmente il termine del 15 settembre 2026, l’Istituto procederà quindi alla revoca definitiva delle prestazioni collegate al reddito riferite all’anno reddito 2022 e al recupero delle somme eventualmente corrisposte e risultate non dovute per il medesimo anno. Sempre con il messaggio n. 2394/2026, l’INPS ha altresì precisato che la revoca sarà disposta anche nei confronti dei titolari di pensioni di importo mensile non superiore a 100 euro, per i quali non è stata applicata la trattenuta pari al 5% dell’imponibile pensionistico lordo del mese di luglio 2026.

8 settembre 2026 / Luca MAMONE

La sentenza della Cassazione n. 25083 depositata il 6 settembre 2026 affronta due questioni di grande rilievo: il regime del credito vantato dal Fondo centrale di garanzia per le PMI a seguito dell’escussione della garanzia pubblica e le modalità attraverso le quali tale credito può essere fatto valere nel passivo fallimentare dell’impresa mutuataria. La pronuncia è stata adottata all’esito di una specifica ordinanza interlocutoria della Cassazione del 29 ottobre 2025, con la quale erano state rimesse alla pubblica udienza due questioni: la prima, inerente alla legittimazione dell’ente gestore del Fondo di garanzia, la seconda afferente alle modalità con cui il Fondo possa far valere il proprio credito nel fallimento del debitore quando la banca finanziatrice sia già stata ammessa al passivo. La controversia nasce dall’ammissione allo stato passivo di un fallimento (aperto in vigenza del RD 267/42) di un credito derivante dall’escussione del Fondo di garanzia. Le banche finanziatrici erano già state ammesse al passivo in via chirografaria per il credito da finanziamento. Successivamente l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, per conto del Fondo, aveva chiesto l’ammissione del credito derivante dall’intervento di garanzia. Il Tribunale aveva ammesso tale credito in via chirografaria, ritenendo inammissibile il privilegio. Il primo passaggio fondamentale della pronuncia è la distinzione tra il credito della banca finanziatrice e il credito del Fondo di Garanzia: quest’ultimo quindi non assume la posizione di coobbligato solidale del debitore finanziato. La garanzia non assicura l’adempimento dell’obbligazione del debitore, bensì tutela la banca rispetto al rischio di mancato recupero del finanziamento. Da ciò deriva che il Fondo, una volta eseguita la propria obbligazione, non esercita un diritto di regresso assimilabile a quello del fideiussore, ma fa valere un proprio e autonomo diritto. In tale contesto non sono applicabili gli artt. 61 e 62 del RD 267/42, che disciplinano esclusivamente i rapporti tra coobbligati solidali e non possono trovare applicazione nei confronti del Fondo di garanzia. Ne consegue che il Fondo può insinuarsi al passivo anche se il pagamento effettuato alla banca non ha integralmente soddisfatto il credito di quest’ultima: si consolida un orientamento già indicato nella pronuncia della Cassazione n. 36495/2023. In merito agli aspetti di processo, la Cassazione distingue due situazioni. La prima è che la banca non si sia già insinuata (e sia stata ammessa) al passivo. In questo caso il Fondo deve proporre una propria domanda di ammissione, anche tardiva o ultratardiva, facendo valere il credito privilegiato derivante dall’intervento pubblico. Il secondo caso si ha quando la banca è già stata ammessa al passivo. In tale situazione il Fondo, una volta escusso, non deve proporre una nuova domanda di insinuazione, ma ha l’onere di utilizzare il meccanismo di rettifica dello stato passivo previsto dall’art. 115 comma 2 del RD 267/42 in base al quale, se prima del riparto, i crediti ammessi validamente sono stati ceduti e la loro cessione tempestivamente notificata, il curatore provvede alla rettifica dello stato passivo attribuendo il riparto ai cessionari. Tale soluzione risponde alla esigenza di evitare duplicazioni di crediti nello stato passivo. Se il credito della banca resta iscritto per intero e contestualmente viene ammesso il credito del Fondo, la passività verrebbe artificiosamente duplicata. La sentenza assume assoluto rilievo. Da un lato consolida definitivamente il principio secondo cui il credito del Fondo di garanzia è autonomo, privilegiato e non subordinato alle limitazioni proprie del regresso del fideiussore. Dall’altro introduce una precisa regola processuale: quando la banca è già stata ammessa al passivo, il Fondo non può scegliere se insinuarsi o utilizzare la rettifica ex art. 115 del RD 267/42; deve obbligatoriamente seguire quest’ultima strada. Nel Codice della crisi e dell’insolvenza (CCII) non esiste una disposizione che riproduca letteralmente l’art. 115 comma 2 del RD 267/42, il quale prevedeva la rettifica formale dello stato passivo in caso di cessione del credito o surrogazione del creditore. La sentenza n. 25083/2026 è quindi costruita attorno ad un istituto che non è stato trasposto in maniera espressa nel CCII. Ci si può quindi chiedere in che modo le regole processuali delineate dalla sentenza in commento siano applicabili al CCII. Astrattamente appare possibile che, pur in assenza di una disposizione che riproduce il succitato art. 115 comma 2, si possa considerare che il credito della banca resti già accertato e che il Fondo subentri per la quota soddisfatta, con modificazione da apportare alla titolarità del credito e alla sua graduazione. Ma non pare una soluzione incontrovertibile: il curatore della liquidazione giudiziale può certamente prendere atto della cessione di un credito già ammesso; più dubbio è invece se, nel vigore del CCII, il curatore possa modificare con una “semplice” rettifica la natura stessa del credito.

8 settembre 2026 / Marco PEZZETTA